Η πρόταση της «Ε. Δ. ΓΟΥΤΟΣ Α.Ε.» για την αξιοποίηση της έκτασης του Ελληνικού.

 http://www.ellinonpoliteia.org/

ΘΕΜΑ: Ανάπτυξη Οικιστικού συνόλου “ΕΛΛΗΝΩΝ ΠΟΛΙΤΕΙΑ”
“Πρόταση Προτιμήσεως Δικαιώματος μερικής εξαγοράς και χρήσης μισθίου 6.150 στρεμμάτων περίπου, για την αξιοποίηση ακινήτου, ιδιοκτησίας Ελληνικού Δημοσίου (η παραπάνω έκταση περιλαμβάνει το πρώην αεροδρόμιο Ελληνικού, εμβαδού περίπου 5.300 στρεμμάτων, πλέον 850 στρεμμάτων περίπου έως την παραλιακή ζώνη).”
ΘΕΣΗ: Περιφέρεια Δήμου Ελληνικού - Αργυρούπολης, Περιφέρεια Αττικής - Ελλάδα
Οικιστική – Θεματική - Τουριστική Ανάπτυξη Ακινήτου Εκτάσεως 6.150 στρεμμάτων
1. Εισαγωγή
Η εταιρεία μας εκτιμά, από την προμελέτη που έχει κάνει, ότι από την συνολική επιφάνεια των 6.150
στρεμμάτων της εν λόγω έκτασης θα μπορούσαν να δομηθούν τα 1.800 - 2.200 στρέμματα.
Από την προμελέτη μας ορίζουμε ότι τα συνολικά τ.μ. της δόμησης οικιστικού συνόλου μαζί με τους χώρους της ισόγειας επιφανείας θα είναι το μέγιστο 3.300.000 τ.μ.
Η εταιρεία ταυτίζει τα τ.μ. της συνολικής δόμησης των 3.300.000 τ.μ. σε ισόποσες υπό έκδοση ομολογίες του Ελληνικού Δημοσίου.
Η έκταση που θα δομηθεί θα κατανεμηθεί σε 5 ή 6 θεματικές οικιστικές ενότητες.
Οι βοηθητικοί χώροι που θα προκύψουν από την μελέτη για κατοικίες ή επαγγελματικούς χώρους θα διαφοροποιούν μόνο την τιμή πώλησης των κατοικιών και δεν θα επηρεάζουν τη σχέση δομημένης επιφάνειας με τις εκδοθείσες ομολογίες.
Όλες οι προμελέτες και σκέψεις μας επί του ακινήτου προέρχονται μόνο από πληροφόρηση μέσω διαδικτύου όπως αεροφωτογραφίες κλπ, καθόσον η όλη προεργασία έγινε με βάση την εχεμύθεια και την μη δημοσιοποίηση προς αποφυγή της διαρροής του μοντέλου οικιστικής ανάπτυξης που έχουμε προδιαγράψει και το οποίο θεωρούμε πνευματική μας ιδιοκτησία ως Εταιρεία.
Η μοναδικότητα της θέσεως του παραπάνω ακινήτου (εφαπτόμενου θαλάσσης, εντός αστικού ιστού, το μέγεθός της έκτασης, οι κλιματολογικές συνθήκες, η γειτνίαση με αρχαιολογικούς – τουριστικούς τόπους), ενδείκνυται για χρήση μόνιμης - παραθεριστικής κατοικίας και σε συνδυασμό με τους χώρους πρασίνου - θεματικού πάρκου, έχει τη δυνατότητα να αποτελέσει ένα ακόμη σημαντικό σημείο αναφοράς για την χώρας μας.





1.1 Οικιστικό Μοντέλο “Ελλήνων Πολιτεία”
Το οικιστικό μοντέλο που θέλουμε είναι να αναβιώσουμε σήμερα μέσω της τεχνογνωσίας που διαθέτουμε, την αρχιτεκτονική αισθητική, όπως αυτή είχε διαμορφωθεί κατά την διάρκεια του 5ου π.Χ. αιώνα, “χρυσή” εποχή της παντοδυναμίας των πόλεων - κρατών Αθήνας και Σπάρτης καθώς και της νήσου Δήλου, όπου ήταν η καρδιά του τότε οικονομικού συστήματος εκείνης της εποχής. Εμείς αρχικά προτείνουμε ως βασική προϋπόθεση για την μελέτη αυτούς τους τρεις οικιστικούς πόλους.
Οι μελετητές θα μπορούν να παρουσιάσουν συμπληρωματικές επιμέρους ιδέες αποφεύγοντας όμως να δημιουργήσουν μνημεία σύμβολα που λειτουργούν σήμερα ως ιστορικά αξιοθέατα.
Στην έκταση η οποία θα παραμείνει στη κυριότητα του ελληνικού δημοσίου εκτός των χώρων πρασίνου, θα δημιουργηθεί θεματικό πάρκο, με όλα τα στοιχεία της καθημερινής ζωής των αρχαίων Ελλήνων (αθλητισμός - εργασία - ψυχαγωγία κτλ).
Θεωρούμε σημαντικό ότι η πρόκληση των πρωτοποριακών προδιαγραφών για την μελέτη του συγκεκριμένου έργου (η ανάπτυξη της μελέτης μέσω της καινοτόμου πλατφόρμας online εφαρμογής - διαδικτυακή συμμετοχή), θα λειτουργήσει ως κίνητρο και για την συμμετοχή της παγκόσμιας επιστημονικής κοινότητας αλλά και στην δημιουργία νέων καινοτόμων κατασκευαστικών προϊόντων.
1.2 Έσοδα Ελληνικού Δημοσίου “Ελλήνων Πολιτεία”
Α. Το δημόσιο θα εισπράξει άμεσα 21,8 δις ευρώ από την πώληση των ομολογιών που θα αφορούν την μεταβίβαση της πλήρους κυριότητος των έως 2.200 στρεμμάτων και την χρήση για 100 έτη των 3.950 στρεμμάτων για τη κατασκευή χώρων πρασίνου, συμπληρωματικών χρήσεων και κατασκευής θεματικού πάρκου.
Β. Το κόστος κατασκευής: για την ανάπτυξη - κατασκευή όλου του έργου επί των 6.150 στρεμμάτων και όλων των χρήσεων (με δυνατότητα υπέρβασης προϋπολογισμού εάν απαιτηθεί από την μελέτη), εκτιμούμε ότι θα ανέλθει στα 13.2 δις ευρώ.
Γ. Ελάχιστη συνολική επένδυση σύνολο: 35 δις ευρώ.
Δ. Εκτιμώμενος χρόνος υλοποίησης έργου: 5 έτη από την ημερομηνία έκδοσης των σχετικών Υπουργικών αποφάσεων.


2. Συμμετέχοντες Μελετητές - Φορείς στη Διαδικασία Σου Έργου
Α. Θα πραγματοποιούνται διεθνείς Online διαγωνισμοί σε όλα τα στάδια κατασκευής του έργου.
Β. Όλες οι μελετητικές ομάδες ανάλογα με την ειδικότητα που εμπλέκεται η κάθε μια θα προέρχονται από τα ανάλογα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα.
Η αξιολόγηση και βαθμολόγηση αυτών, θα γίνεται διαδικτυακά με διεθνή Online ψηφοφορία, όπου δικαίωμα ψήφου θα έχουν ιδιώτες και επιστήμονες, με συναφή επαγγέλματα των μελετητών.
Η πλατφόρμα εργασίας των μελετητικών ομάδων θα είναι μια Online εφαρμογή - βάση δεδομένων στο διαδίκτυο, με πρόσβαση όσων θα συμμετέχουν στο έργο, η οποία θα είναι ενήμερη με όλες τις σχετικές ενέργειες του δημοσίου, της επενδυτικής εταιρείας, χρονοδιαγράμματα για την κάθε ενέργεια και παρακολούθηση υλοποίησης αυτών (πχ έκδοση Υπουργικών αποφάσεων κλπ).
Γ. Με την ολοκλήρωση της προμελέτης του οικιστικού μοντέλου, θα ξεκινήσει και η διαδικασία της Online ψηφοφορίας μέσω διαδικτύου στην οποία δικαίωμα ψήφου θα έχουν μέλη της διεθνούς επιστημονικής κοινότητας (αρχιτέκτονες, αρχαιολόγοι, ιστορικοί κλπ).
Θα υπάρξει πρόβλεψη και για οικονομική επιβράβευση των μελετητών που θα διακριθούν.
3. Χρηματοδότηση Έργου “Ελλήνων Πολιτεία”
Το μοντέλο χρηματοδότησης της εταιρείας έχει ως εξής:
Α. Οι εκδοθείσες ομολογίες των 3.300.000 δομημένων τετραγωνικών μέτρων είναι και το αντικείμενό της αγοραπωλησίας.
Β. Οι ομολογίες θα είναι διάρκειας 6 ετών, με 4% ετήσιο επιτόκιο για τον επενδυτή.
Γ. Η διάθεση των 3.300.000 ομολογιών καλύπτει το αρχικό κόστος πληρωμής του Ελληνικού Δημοσίου καθώς και όλο το κόστος κατασκευής.
Δ. Η “Ε. Δ. ΓΟΥΤΟΣ Α.Ε.” θα λειτουργεί ως Project Manager του έργου σε αρχικό μόνον στάδιο και τα δικαιώματα της θα τα μεταβιβάσει σε νέο νομικό πρόσωπο με την επωνυμία “RealestateHellas S.A.”.
Μετά την εξόφληση του Ελληνικού Δημοσίου, οι τυχόν αδιάθετες ομολογίες και οιαδήποτε δικαιώματα που απορρέουν εξ αυτών και το Project Managment του έργου, θα περιέλθουν στην “RealestateHellas S.A.” (www.realestatehellas.gr).





4. Εγγυημένο Ομόλογο - Bond Guaranteed:
● Από την έκδοσή τους η κάθε ομολογία συγκεκριμένης αξίας θα έχει επιτόκιο 4% ετησίως για τον επενδύτη διάρκειας 6 ετών, το επιτόκιο θα είναι εξαρτημένο από την οριστική συμφωνία με τα πιστωτικά ιδρύματα μετά την οριστική αποτίμηση του έργου εάν και εφόσον το Ελληνικό δημόσιο έχει αποδεχτεί και συμμετέχει στη παρούσα πρόταση μας.

● Ο ομολογιούχος κάτοχος - επενδυτής θα έχει έκπτωση 5% από την προκαθορισμένη τιμή πώλησης των κατοικιών - επαγγελματικών χώρων εάν θελήσει να αγοράσει από 20.000 € σε 19.000 € /τ.μ.. Η έκπτωση αφορά μόνο τα τετραγωνικά μέτρα που αναλογούν στις ομολογίες που θα κατέχει, καθώς το ίδιο ποσοστό έκπτωσης θα ισχύει και εάν έχει ανέβει το τίμημα από την αρχική προκαθορισμένη τιμή.

● Οι ομολογίες αυτές θα είναι ελεύθερα μεταβιβάσιμες στην σταθερή ονομαστική τους αξία 10.606 ευρώ.

● Η Εταιρεία μας διατηρεί επιφυλάξεις επί του παρόντος, εάν θα έχουν δικαίωμα οι μελλοντικοί μέτοχοι της “RealεstateHellas S.A.” να αγοράσουν ομολογίες της “Ελλήνων Πολιτεία” καθώς σε αυτή θα συμμετάσχει το Ελληνικό Δημόσιο.

5. Νομικό - Φορολογικό Καθεστώς
Η Εταιρεία μας θεωρεί σκόπιμο να υπάρχει φορολογικό κίνητρο προς τους μελλοντικούς αγοραστές ακινήτων, καθώς το όφελος του Ελληνικού Δημοσίου μόνο από τα αρχικά έσοδα της διάθεσης των ομολογιών θα εισπράξει 6.600 ευρώ ανά τ.μ. δομημένης επιφάνειας και μόνον από την οικιστική ενότητα.
Για την υλοποίησή του έργου προϋπόθεσή είναι η νομοθετική κάλυψη του πλαισίου ρύθμισης που θα διασφαλίζει άδεια παραμονής σε όλους τους ξένους επενδυτές (εκτός Ε.Ε.), σύμφωνα τα πρότυπα άλλων Ευρωπαϊκών χωρών.
Εάν συνταχθεί αρχική σύμβαση συνεργασίας του Ελληνικού Δημοσίου με την Project Manager Εταιρεία, η Εταιρεία έχει την δυνατότητα να προσκομίσει διαβεβαιώσεις και από ανάδοχες τράπεζες - ξένους οίκους εξωτερικού.
Εδώ, πρέπει να γίνει κατανοητό ότι από την προμελέτη της εταιρείας μας προκύπτουν με βάση τη σχέσης κόστους - έσοδα, 31 δις ευρώ κέρδη.

Το Ελληνικό Δημόσιο θα έχει επιπλέον κέρδη 9,3 δις ευρώ με την κατά 30 % συμμετοχή του στην “RealestateHellas S.A.” (διαχειριστής - ιδιοκτήτης του έργου).
Το έργο “Ελλήνων Πολιτεία” για οποιονδήποτε επενδυτή, από τον απλό ομολογιούχο, έως τον μελλοντικό αγοραστή μετοχών του νέου φορέα, θα αποτελέσει καταφύγιο κεφαλαίων στη σημερινή σκοτεινή εποχή των αγορών, η αποτίμηση του δε, θα είναι άκρως επωφελής και για το Ελληνικό Δημόσιο.
6. Επιπλέον ΢τοιχεία Έργου
Η παραλιακή έκταση των 850 στρεμμάτων ιδιοκτησίας Ελληνικού Δημοσίου και Ελληνικής Ορθόδοξης Εκκλησίας του παραλιακού μετώπου περιλαμβάνει το Ε.Α.Κ.Ν. Αγίου Κοσμά και το Ιστιοπλοϊκό Κέντρο.
Α. Η εταιρεία μας αναλαμβάνει, με δική της φροντίδα, την λύση - αποζημίωση των ιδιωτικών συμβάσεων που έχουν συναφθεί με τους Δημόσιους Φορείς και την Εκκλησία, για ταχύτερη διαδικασία απελευθέρωσης των χώρων.
Β. Οι αθλητικές εγκαταστάσεις του Ε.Α.Κ.Ν. θα μεταφερθούν σε οποιοδήποτε άλλο σημείο που θα προκύψει από την τελική μελέτη του έργου εντός των 6.150 στρεμμάτων.
7. Προσδοκώμενα Μεικτά Έσοδα “Ελλήνων Πολιτεία”: 66 Δις Ευρώ
Ως τίμημα πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο, σύμφωνα πάντα με το δικό μας μοναδικό οικιστικό μοντέλο ανάπτυξης και κατόπιν έρευνας που έχουμε πραγματοποιήσει με τα σημερινά δεδομένα, θεωρούμε και ορίζουμε προκαθορισμένο ποσό πώλησης από 20.000 € / τ.μ. στη δομημένη μόνο οικιστική επιφάνεια. Το τίμημα των 20.000 € /τ.μ. ως ελάχιστη τιμή πώλησης θεωρείται από την έως τώρα έρευνα μας στις διεθνείς αγορές εύλογο, δίκαιο και αληθές.
Σαν εταιρεία, είμαστε ικανοί να αιτιολογήσουμε σ’ οποιονδήποτε έχει αντιρρήσεις επί της τιμής πώλησης.
Με βάση λοιπόν τα δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα του συνολικού έργου και με ίδια τιμή πώλησης και για τους επαγγελματικούς χώρους που θα προκύψουν από τις επαγγελματικές χρήσεις τα προσδοκώμενα μεικτά έσοδα του έργου “Ελλήνων Πολιτεία”, θα είναι έλατον: 3.300.000 τ.μ. χ 20.000 € = 66 δις ευρώ (χωρίς να έχουν υπολογισθεί τα επιπλέον έσοδα από όλες τις υπόλοιπες χρήσεις θεματικού πάρκου, δραστηριότητες κλπ.).


Στην παρούσα προμελέτη, δεν έχει υπολογιστεί το συνολικό κόστος των τόκων των ομολογιών ύφους 1,4 δις ευρώ ετησίως, συνολικά της χρηματοδότησης όλου του έργου για τα 6 έτη, δηλαδή 8,4 δις ευρώ που αφαιρείται από τα καθαρά κέρδη των 31 δις ευρώ, καθόσον οι όροι της έκδοσης των ομολογιών δεν μπορούν ν’ αναλυθούν από την εταιρεία μας στο στάδιο αυτό.
8. Εμπιστευτικότητα
Το μοντέλο τις οικιστικής ανάπτυξης και της χρηματοδοτικής προσέγγισης (ομολογία συνδεδεμένη με τ.μ.), μέχρι την παρούσα κοινοποίηση, ήταν άκρως εμπιστευτικό και είχε μελετηθεί μόνο μεταξύ της Εταιρείας «Ε. Δ. ΓΟΥΤΟΣ Α.Ε.», του προσωπικού της, των συμβουλών που την απαρτίζουν ( χρηματοοικονομικών - τεχνικών – νομικών ) και των επενδυτών – Διεθνών Οίκων που συζητεί.
Σε σύντομο χρονικό διάστημα θα υπάρξει από την εταιρεία μας επίσημη αναλυτική παρουσίαση του προτεινόμενου έργου “Ελλήνων Πολιτεία” στα Μ.Μ.Ε και σε όλους του ενδιαφερόμενους φορείς.
Το έργο αυτό θα είναι άμεσα εφικτό με την συνδρομή – αρωγή - βούληση της Ελληνικής κυβέρνησης, Ελληνικών Πολιτικών φορέων, Ελληνικής Ορθόδοξης Εκκλησίας, Ευρωπαϊκής Ένωσης καθώς είμαστε σίγουροι ότι η πρόταση μας είναι βιώσιμη και άκρως συμφέρουσα για το Ελληνικό Δημόσιο.
Όλα τα παραπάνω δεν είναι δεσμευτικά και ουδεμία αξίωση ή απαίτηση μπορούν να προκαλέσουν για την Εταιρεία μας, καθώς στη παρούσα φάση (προμελέτη) μπορούν να διαφοροποιηθούν από αστάθμητους παράγοντες, λόγους ανωτέρας βίας ή τροποποίηση - διαφοροποίηση με την ολοκλήρωση – τελειοποίηση του συνόλου των μελετών του παραπάνω έργου.
Η παρούσα πρόταση μας θα κοινοποιηθεί εντός και εκτός Ελλάδος, σε όλους τους φορείς που η εταιρεία κρίνει συμφέροντες ως προς την ευόδωση του τελικού έργου.
Μετά Τιμής,
Για την Εταιρεία,
Ευάγγελος Δ. Γούτος
Πρόεδρος